مذكرة تفسيرية من بلدية ساقية الزيت للرد حول شبهة فساد المروجة من طرف بعض الأطراف بخصوص مشروع « Mall Of Sfax »

خلافا لما ورد ببعض الصحف الرسمية وما تناقلته بعض مواقع التواصل الاجتماعي وفي نطاق ما خوّله لها القانون من صلاحيات في استعمال أملاكها بما يحقق مقتضيات التنمية العادلة والمستدامة وعملا بمبدأ التدبير الحر الذي يضمنه الدستور ومجلة الجماعات المحلية ارتأى المجلس البلدي المنتخب مواصلة رعاية المشروع الذي يتم الإعداد له منذ سنوات وذلك من منطلق حرص المجلس على إضفاء النجاعة وتعزيز الجاذبية الاقتصادية للمنطقة وتدعيم قدراتها على الاستقطاب عملا بأحكام الفصل 238 من المجلة. وقرر المجلس التجاوب الإيجابي مع هذا المشروع الضخم من حيث طاقته التشغيلية ومكوناته الثقافية والترفيهية وحجم الاستثمار الذي يناهز 250 مليون دينار وذلك بكامل الشفافية والحرص الشديد على حماية مصالح البلدية والرفع من قدراتها الجبائية بفضل النسيج المؤسساتي الذي سيحدثه المشروع. وفي هذا المضمار قبلت البلدية عملية مُعاوضة لقطع مخصصة أصلا لمنطقة خضراء وطرقات على أن يتكفل المستثمر بإنجاز المنطقة الخضراء والتعهد بصيانتها إلى ما لا نهاية له. واتبعت البلدية إجراءات التنزيل عملا بأحكام الفصل 71 من مجلة الجماعات المحلية وحصلت على موافقة السلط المركزية والجهوية المختصة وعلى تقييم قطع الأرض موضوع المعاوضة من قبل مصالح أملاك الدولة التي أدلت باختبارها باعتبار أن المشروع انطلق قبل صدور المجلة مما جعل البلدية تحرص على موافقة كل الجهات. ويجب أن يعلم الرأي العام أن عملية المعاوضة التي مكنت من المحافظة على نفس المساحة الخضراء ومساحة الطرقات مكنت البلدية من مبلغ مالي إضافي تجاوز 4.7 مليون دينار وذلك فضلا عن التعهد بإنجاز المنطقة الخضراء وصيانتها لمدة غير محددة. وقد تم استخلاص المبلغ قبل الإمضاء على عقد المعاوضة بناء على استشارة أهل الخبرة القانونية والمالية التي تحرص البلدية على الاستنارة برأيهم نظرا للرهان الذي يمثله المشروع الذي يزعج إنجازه البعض من ذوي المصالح “المنافسين” والذين جاهروا بمعارضتهم له.

وقد انطلق المشروع بمراسلة من الرئيس المدير العام لشركة أوليس للتوزيع موجهة للسيد رئيس النيابة الخصوصية ببلدية ساقية الزيت بتاريخ 19 نوفمبر 2014 للحصول على الموافقة لبعث مركب تجاري بساقية الزيت. والملاحظ أن الباعث سبق وأن اشترى أكثر من 6 هكتارات منذ 2001 لكن تم تعطيل المشروع من طرف السلطة المركزية.

وقد تم عرض الموضــوع على أنظـار المجلس البلدي في دورته العادية الرابعة لسنة 2014 بتاريخ 27 نوفمبر 2014 والتي أبدت رأيها الموافقة المبدئية على بعث مركب تجاري بساقية الزيت.

وتم توجيه مراسلة في الغرض لصاحب المشروع بتاريخ 28 نوفمبر 2014 حول الموافقة المبدئية على المشروع في انتظار مصادقة سلطة الإشراف.

بعدها قدم صاحب المشروع لبلدية ساقية الزيت مراسلة من وزير التجارة بتاريخ 3 نوفمبر 2015 للرئيس المدير العام لشركة أوليس للتوزيع ” كارفور” يعلمه فيها أنه في إطار متابعة توصيات المجلس الوزاري المنعقد بتاريخ 9 جويلية 2015 والذي خصص للنظر في ملف الاستثمار في المساحات التجارية الكبرى و تبعا للاجتماع التنسيقي الذي عقد بوزارة التجارة بتاريخ 19 أكتوبر 2015 والذي حضره كل من السادة وزراء التجهيز والإسكان والتهيئة الترابية، والتهيئة و الاستثمار والتعاون الدولي، والفلاحة والموارد المائية والصيد البحري، تمت الموافقة على إحداث مساحة تجارية كبرى بساقية الزيت من ولاية صفاقس مع ضرورة استكمال الإجراءات والجوانب الفنية المطلوبة لتركيز المشروع.

وعلـى إثر مراسلة اللجنة الوطنية للتجهيز التجـاري لصاحب المشـروع بتاريخ 16 أكتوبر 2015 حول مآل الطريق المبرمجة بمثال التهيئة التفصيلي داخل العقار تم عقد جلسة عمل بمقر بلدية ساقية الزيت ضم كل من ممثلين عن بلدية ساقية الزيت وممثل عن الوكالة العقارية للسكنى وممثل عن صاحب المشروع للنظر في الموضوع، قام على إثرها صاحب المشروع بتوجيه مراسلة لبلدية ساقية الزيت بتاريخ 06 نوفمبر 2015 حول إمكانية إلغاء الطريق المبرمجة في عرض 16 مترا في إطار مراجعة مثال التهيئة العمرانية. وقد تم عرض الموضوع على أنظار المجلس البلدي في جلسته الاستثنائية بتاريخ 15 جانفي 2016 والذي صادق بالإجماع على إخراج الطريق المبرمج بمثال التهيئة التفصيلي بمنطقة الأنس من الملك العمومي البلدي إلى الملك البلدي الخاص مع مراعاة أحكام مجلة التهيئة الترابية والتعمير حتى يتم إلغاءه خلال مراجعة مثال التهيئة العمرانية لبلدية ساقية الزيت.

وتم توجيه مراسلة في الغرض من بلدية ساقية الزيت إلى صاحب المشروع بتاريخ 29 جانفي 2016.

بتاريخ 05 ماي 2017، قام صاحب المشروع بمراسلة ولاية صفاقس بعد اقتناءه لأربعة مقاسم تابعة للوكالة العقارية للسكنى يطلب فيها إمكانية حذف الطريق الفاصل بين قطعة الأرض الأصلية والقطع المشترات وتعويضها، وضم مساحة العقارين مع تغيير صبغة المقاسم المشترات إلى أرض ذات صبغة تجارية والنظر في إمكانية المعاوضة مع بلدية ساقية الزيت بين قطعتي أرض بنفس المساحة.

وقد تم عقد جلسة بمقر ولاية صفاقس بتاريخ 17 ماي 2017 تم خلالها الاتفاق على عرض مقترحات شركة أوليس على المتدخلين في البناءات العمومية لتقديم آراءهم في الغرض وعرض الملف على مصالح الوكالة العقارية للسكنى والإدارة الجهوية للتجهيز مع عدم الموافقة على التغيير المقترح إدخاله على المنطقة الخضراء ودعوة مصالح الوكالة العقارية للسكنى للإسراع في تهيئتها وفقا للتراتيب القانونية.

بتاريخ 18 ماي 2017 تقدم صاحب المشروع بمقترح لبلدية ساقية الزيت وتمت مراسلة المتدخلين العموميين، الشركة التونسية للكهرباء والغاز والتي أبدأت رأيها بالموافقة بتاريخ 09 جوان 2017، الديوان الوطني للتطهير الذي أبدى رأيه بتاريخ 02 جوان 2017، شركة اتصـالات تـونس التـي أبدت رأيـهـا بالمــــوافقة بتـاريخ 12 جوان 2017، الشركة الوطنية لاستغلال وتوزيع المياه التـي أبدت رأيها بالموافقة بتاريخ 07 جوان 2017.

وتم عرض موضوع إجراء معاوضة بين البلدية وشركة أوليس للتوزيع على أنظار المجلس البلدي في دورته العادية الثالثة لسنة 2017 بتاريخ 20 جوان 2017.

والتي أبدأت رأيها بالموافقة على التعديل المطلوب من طرف المستثمر وإدراجه ضمن مراجعة مثال التهيئة العمرانية الجاري إعداده كما تمت الموافقة على إخراج قطع أرض من الملك العمومي البلدي إلى الملك البلدي الخاص (الطرقات والمنطقة الخضراء).والموافقة على معاوضة قطع الأرض التي تم تجريدها من صبغتها العمومية بقطع أرض على ملك المستثمر مع التزام الأخير بتهيئتها وتخصيص الفارق في المساحة بعد المعاوضة كملك بلدي خاص على أن تتم عملية المعاوضة بعد تقدير قيمة المقاسم من طرف خبير أملاك الدولة مع تعهد المستثمر بتسديد الفارق عند الاقتضاء، كما يلتزم المستثمر بتحويل مسار جميع الشبكات العمومية على نفقته.

على إثر المداولة المذكورة قام السيد والي صفاقس بتوجيه مراسلة إلى السيد وزير التجهيز والإسكان والتهيئة الترابية بتاريخ 16 أوت 2017 يطلب إحالة الموضوع للمصالح المختصة بالوزارة للدراسة وإبداء الرأي.

وعلـى إثرها تم عقد جلسة عمـل بمقر إدارة التعمير بتاريخ 28 سبتمبر 2017 ومراسلة الوكالة العقارية للسكنى التي أبدت رأيها بالموافقة بتاريخ 20 نوفمبر 2017 والإدارة الجهوية للبيئة التي أبدت رأيها بالموافقة بتاريخ 14 نوفمبر 2017.

كما وجه السيد وزير التجهيز مراسلة للسيد والي صفاقس طالبا منه الحرص والتعجيل بإتمام الإجراءات القانونية وفقا لرزنامة محددة قصد تيسير انطلاق المشروع وهو ما جعل الوكالة العقارية للسكن توافق كتابيا على تغيير صبغة القطع التي تم التفويت فيها وإدراجها ضمن العقار الذي سيحتضن المركب التجاري وذلك بناء على طلب من البلدية.

وتم إعادة عرض الموضـوع على المجـلس البلدي في دورته العـــادية الـرابعة لسنة 2017 بتـاريخ 22 نوفمبر 2017 وذلك بعد مراسلة السيد والـي صفــاقس بتاريخ 08 نوفمبر2017 والتي تم فيها إقرار ما صدر عن جلسة العمل بإدارة التعمير بتاريخ 28 سبتمبر 2017والتي تم الاتفاق فيها على إجراء بعض التعديلات الجزئية في المثال مع الإبقاء على نفس الشروط المذكورة بمداولة 20 جويلية 2017 وصادق المجلس البلدي بالإجماع على المعاوضة بين البلدية وشركة أوليس للتوزيع.

في الأثناء قامت البلدية بتاريخ 12 سبتمبر2017 بمراسلة الإدارة الجهوية لأملاك الدولة لتقدير القيمة الشرائية لقطع الأرض موضوع المعاوضة والتي طالبت في مراسلتها بتاريخ 06 سبتمبر 2018 بتقديم طلب تقدير قيمة العقار باعتبار ما ستؤول إليه صبغته بعد الانتهاء من مشروع مراجعة مثال التهيئة العمرانية الذي هو بصدد الإنجاز قامت بلدية ساقية الزيت بتوجيه مراسلة جديدة للسيد المدير الجهوي لأملاك الدولة مصحوبا بجميع الوثائق المطلوبة.

كما تمت إضافة بعض المعطيات في مراسلة بتاريخ 08 مارس 2019 على إثرها تلقت الإدارة البلدية مراسلة من المدير العام للاختبارات تقرير اختبار بتاريخ 02 أفريل 2019 تم فيه تحديد قيمة العقارات موضوع المعاوضة. كما مكنت رئاسة البلدية السابقة شركة أوليس بتاريخ 25 جوان 2018 مراسلة تبين ضمنها أنها لا تمانع في القيام بأشغال تهيئة العقار الراجع لها وإنجاز عمليات حفر قبل انطلاق موسم الأمطار واتخاذ كل الاحتياطات لتأمين سلامة العموم علما وأن الشركة لم تكن مطالبة قانونا بالحصول على ترخيص في الغرض لكن الحرص على تفادي الإشكاليات جعلها تلتمس من البلدية إذنا في الغرض.

حيث أن الأشغال المشار إليها لا تعد أشغال بناء وإنما أشغال تحضيرية خصوصا وأن إجراءات الحصول على التراخيص طالت أكثر من اللزوم إذ اشترت شركة أوليس للتوزيع عقارا لإقامة المشروع منذ سنة 2001 لكن أسبابا مختلفة حالت دون إنجاز المشروع في حين أن مشروعا مماثلا في جهة سوسة لم يستغرق إنجازه أكثر من خمسة سنوات منذ اقتناء العقار وتم تدشينه خلال شهر نوفمبر 2019.

إثر ذلك تم تحرير عقد معاوضة بين بلدية ساقية الزيت وشركتي أوليس للتوزيع وشركة البعث العقاري SPC بتاريخ 31 ماي 2019. الذي تحصلت منه البلدية إضافة إلى تعويض القطع المفـوّت فيها لصالح المستثمر بقطع أخرى بنفس المساحة وفي نفس المنطقة على مبلغ فارق القيمة ب 4703816 دينار.

كما تقدم صاحب المشروع بملف رخصة بناء بتاريخ 07 جوان 2018 تم عرضه على اللجنة الفنية لرخص البناء بتاريخ 22 جوان 2018 والتي كان رأيها عدم الموافقة وانتظار استكمال الإجراءات القانونية الخاصة بمراجعة مثال التهيئة العمرانية.

وتم إعادة عرض الملف على أنظار اللجنة بتاريخ 10 ماي 2019 والتي كان رأيها عدم الموافقة وطلب تقديم أمثلة الهيكلة وإظهار الأعمدة على الأمثلة التوزيعية وتقديم دراسة وقائية مصادق عليها من طرف الحماية المدنية مع تقديم رأي شركة اتصالات تونس ورأي الشركة التونسية للكهرباء والغاز مع إتمام إجراءات المعاوضة وتوفير العدد الكافي من مأوى السيارات.

وبعد تقديم المستثمر لجميع الوثائق والدراسات الفنية المطلوبة، دراسة وقائية مصادق عليها، دراسة مرورية مصادق عليها ودراسة الهيكل الحامل للبناء، تم إعادة عرض الموضوع على أنظار اللجنة الفنية لرخص البناء التي أبدت رأيها بالموافقة مع استيفاء جميع الوثائق والدراسات اللازمة حسب الأمر الحكومي عدد 1253 لسنة 2017 المؤرخ في 07 نوفمبر 2017.

هذا وتجدر الإشارة إلى أن أعمال اللجنة الفنية المنصوص عليها بالفصل 258 من مجلة الجماعات المحلية هي أعمال تحضيرية لا ترتقي لدرجة القرار الإداري القابل للطعن بالإلغاء ضرورة أن تركيز المراكز التجارية الكبرى يخضع لترخيص السلطة المركزية قبل أن تتولى البلدية إسناد الترخيص بالبناء والذي يختص به رئيس البلدية طبقا لنفس الفصل 258. حيث أن المحكمة الإدارية أقرت ضمن فقه قضاء مستقر لها أن الأعمال التي تسبق المصادقة على مثال التهيئة العمرانية لا تحوز مواصفات المقرر الإداري القابل للطعن بالإلغاء” (حكم ابتدائي عدد 19196 بتاريخ 26 نوفمبر 2012 (المجموعة ص 141). كما أقرت المحكمة أن “عمليات إعادة التنظيم العقاري التي تقوم بها الوكالة العقارية الفلاحية لا تعدو أن تكون مجرد أعمال تحضيرية غير تنفيذية وغير مؤثرة بذاتها في المراكز القانونية للمشمولين بها وهي تفتقر بذلك لخصائص القرار الإداري القابل للطعن”(حكم ابتدائي عدد 17271 بتاريخ 6 جوان 2012 المجموعة ص 126). وقد سبق للمحكمة أن اعتمدت منذ بداية عملها منذ سنة 1975 نفس الموقف فيما يتعلق بمداولة مجلس التأديب باعتبار أن السلطة التأديبية تعود قانونا لرئيس الإدارة.

كما تم عرض مشروع مراجعة مثال التهيئة العمرانية على أنظار المجلس البلدي بتاريخ 30 نوفمبر 2019 والذي صادق بالأغلبية المطلقة على المشروع.

تم علـى إثرها مراسلة السيد وزيـر التجهيز والاسكان والتهيئة الترابية بتاريخ 04 ديسمبر 2019 لإعلامه بمصادقة المجلس البلدي على مشروع مراجعة مثال التهيئة العمرانية مع الاخذ بعين الاعتبار مشروع المركب التجاري وبرمجته بالوثيقة الخرائطية وافراد المشروع بتراتيب عمرانية خاصة به.

كما أن هناك التباس وخطأ في فهم القانون حيث أن الترخيص بإنجاز مشروع مركب تجاري وسكني ببلدية أخرى لا يمكن بأي حال من الأحوال أن يكون سببا قانونيا لرفض الترخيص بالبناء قصد إقامة مركب تجاري ضخم ببلديتنا ويتضمن مساحة تجارية كبرى على شاكلة ما يوجد بمدن تونس وسوسة.

مع عدم التمييز بين سلطة الترخيص بالبناء والترخيص بتركيز مركب تجاري يتضمن مساحة تجارية كبرى وفقا للأحكام الواردة بالقانون عدد 69 لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 المتعلق بتجـارة التـوزيع الـذي يخضـع بفصليـــه 10 و11 تركيز المراكز التجارية وكذلك الفصل 11 من مجلة التهيئة الترابية والتعمير للترخيص من قبل وزارة التجارة بعد انتهاج جملة من الإجراءات ضبطها الأمر الحكومي عدد 1253 لسنة 2017.

حيث أن البلدية مُلزمة قانونا بإسناد الترخيص بالبناء كلما توفرت الشروط القانونية ولا تمتلك سلطة مُطلقة لرفض الترخيص الذي يُمثل قرارا إداريا فرديا يتعين على السلطة البلدية تعليله عملا بأحكام الفصل 277 من مجلة الجماعات المحلية.

معطيات عامة حول المشروع:

• يقع العقار موضوع إحداث مشروع ” Mall Of Sfax ” على الطريق الوطنية رقم 1 بين النقطة الكيلومترية 256+ 740 والنقطة 257+60 بطول واجهة تقدر بـ 320 مترا على يمين الطريق في اتجاه صفاقس.

يمتد المشروع على مساحة 50.000 متر مربع مغطاة ويتكون من:

• مساحة تجارية كبرى كارفور 8000 متر مربع.
• محلات تجارية لـ 140 علامة تجارية.
• مطاعم ومحلات أكلة سريعة بحساب 27 وحدة.
• 6 قاعات عرض سينمائي ومؤتمرات.
• فضاءات ترفيهية وألعاب للأطفال على مساحة 2000 متر مربع.
• فضاء للمعارض خاصة لعرض منتجات الصناعات التقليدية.
• فضاءات خضراء بمساحة 8000 متر مربع وبحيرة مائية اصطناعية بمساحة 1800 متر مربع.
• مأوى سيارات تحت أرضي لـ 2500 سيارة.
• باستثمارات جملية تقدّر بـ 220 مليون دينار وطاقة تشغيلية تقدر بـ 2500 موطن شغل.